Korteriühistud

Kõik mittetulundusühistud, korteriühistud, aiandusühistud, garaažiühistud jms, mille liikmed on füüsilised isikud, on andmetöötlejad, kellele kohaldub isikuandmete kaitse üldmäärus (IKÜM/üldmäärus). Korteriühistute andmete töötlemise regulatsioon tuleneb mittetulundusühingute seadusest (MTÜS) ja korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Selles osas, mida need kaks eriseadust ette ei näe, reguleerib andmetöötlust üldmäärus.

ENDA ISIKUANDMETE ANDMINE

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 46 lõige kohustab korteriomanikku teatama korteriühistule oma olemasolevatest sidevahenditest, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressist. Ühistul on möödapääsmatu oma ülesannete täitmiseks saada korteriomanikult tema kontaktandmed (nt teada, kuhu saata arved). Sama sätte lõike 2 alusel saab ühistu küsida ka elu- või asukohta, kui omanik ei ela ühistus. Küll aga ei ole kohustuse eiramisel muid tagajärgi kui see, et korteriühistul on õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht ning toimetada talle nt arved sealsesse postkasti ja lugeda need kätte toimetatuks. Muude andmete kohta seadus regulatsiooni ei anna, seega kõiki muid andmeid saab ühistu töödelda kas omaniku eelneval nõusolekul või muul õiguslikul alusel.

Ühistul ei ole õigust nõuda korteriomanikult üürnike, muude pereliikmete või tuttavate andmeid.

Ühistul ei ole õigust nõuda korteriomanikult üürnike, muude pereliikmete või tuttavate andmeid. Seda seetõttu, et igal juhul vastutab ühistu ees omanik ning ainult omanikule kehtivad ühistu ühiselt kokku lepitud korrad ja käitumisreeglid. Näiteks kui ühisalal suitsetamise eest on ette nähtud trahv ning suitsetavad omaniku külalised, siis vastutab ikka omanik. Korteriomanikud peavad ise kõiki oma külalisi ja üürnike vastavatest kokkulepetest informeerima. Üürilepingus saab omanik ise samalaadsed trahvid üürnikuga kokku leppida või lisada kohustuse maja reegleid järgida. Küll aga saab omanik volitada kellegi teise (nt üürniku) enda eest ühistuga suhtlema, kuid siis on vajalik, et ta ise esitab juhatusele selle kohta volikirja.

ÕIGUS SAADA TEAVET ÜHISTULT

Korteriomanikul on õigus saada teavet juhatuselt korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega (KrtS § 45). Üldkoosoleku, juhatuse, majanõukogu jms koosoleku dokumendid (sh raamatupidamisdokumendid) peavad olema korteriühistu liikmetele kättesaadavad.

Igal ühistu liikmel on õigus pöörduda juhatuse poole, et saada tutvuda võlglaste kohta käivate raamatupidamisdokumentidega. Ühistu liikmete õigused ja kohustused (sh dokumentidega tutvumine ja samuti ka teabe saamisest keeldumise alused) soovitame sätestada ühistu põhikirjas. Dokumentidega tutvumine peaks olema juhatuse poolt fikseeritud. See tähendab, et juhatus paneb kirja, kes juhatuse liikmetest missuguste dokumentidega tutvus ja teistel on seeläbi võimalik teostada omakorda kontrolli tutvujate üle.

Siiski ei ole see õigus absoluutne ning enne peab juhatus iga kord hindama ja üle vaatama, millal millised isikuandmed kinni katta. Näiteks ühistu konto väljavõte tuleks väljastada nii, et kõik teiste füüsiliste isikute andmed (nimi, konto number ja ka makse selgitused, kui need võimaldavad isikuid tuvastada) kaetakse kinni. See ei ole teistele liikmetele vajalik info, kes ja milliselt kontolt on tasunud omaniku kulutused. Küll aga maksete liikumine isikustamata kujul, sh kõik juriidiliste isikutega tehtavad tehingud ei sisalda midagi, mis osas liige ei võiks väljavõttega tutvuda. Samas võib olla põhjendatud lubada tutvuda üldkoosoleku allkirjalehtedega, veendumaks, et kvooruminõuded on täidetud.

Isikuandmete kaitse üldmäärus ei kohaldu sellistele liikmeskondadele (nt tuttavate oma loodud raamatuklubi, mis ei ole äriregistris registreeritud) ja inimgruppidele (nt sõpruskond, sünnipäeva seltskond), kes ei ole oma tegevust registreerinud.

Samuti ei kohaldu üldmäärus, kui andmeid töötleb füüsiline isik isiklikul otstarbel (nt filmib või pildistab enda tarbeks oma kaasaskantava seadmega, saadab tuttavale e-maili, jagab midagi piiratud sõprade ringis).

Lisaks ei pruugi üldmäärus kohalduda ka siis, kui nt avalikustada pilte ainult majadest, lemmikloomadest, autodest jms, aga sinna juurde ei lisata isikut tuvastada võimaldavat infot (nt omaniku nimi).

Statsionaarse kaamera kasutamisel saab isiklikul otstarbel filmida vaid juhul, kui filmitakse üksnes enda valduses olevat ala (oma korter või ainult enda korteri uks või enda eramaja ja selle hoov).

Sel juhul ei ole vajalik sellest ka kedagi teavitada, küll aga ei või filmitut kasutada muul eesmärgil, kui selleks on isiklik otstarve (nt internetis avalikustada). Seega, statsionaarse kaamera kasutamisel ei ole isiklik otstarve kasutatav avalikul ega ühiskasutuses oleval alal, milleks on tänav, kortermaja trepikoda, kõrvalmaja hoov jne.

Korteriühistul tuleb ühiselt otsustada, kas turvalisuse tagamiseks on vajalik kasutada kaameraid või mitte. Otsuse tegemisel peaks hindama ohtude tõsidust ja realiseerumise tõenäosust ning analüüsima alternatiive turvariskide maandamiseks (nt turvauks, signalisatsioon, täiendav valgustus). Kaamerate kasutamise otsust saab vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul või korteriomanike kokkuleppel. 

Näiteks, kui soovitakse kaitsta ühiselt trepikojas hoiul olevaid jalgrattaid, siis on vaja kaamera paigaldada selliselt, et vaatevälja jääb vaid rataste hoiu ala, mis tähendab, et kindlasti ei pea paigaldama kaameraid trepikoja kõikidele korrustele.

Kui pärast hindamist selgub, et muud turvameetmed on end ammendanud ja kaamerate paigaldamine on möödapääsmatu, tuleb valida selline viis, et sellega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku privaatsust (nt kaamera on suunatud ühe konkreetse ukse filmimisele).

Seega tuleb valida, mis on vajalik ala, mis kaamera vaatevälja jääb ning kas kaamera on suumitav ja salvestab lisaks pildile ka heli jms. Leiame, et helisalvestava kaamera kasutamine vara kaitseks ei ole põhjendatud. Kui eesmärk on tabada teolt võimalikud vargad, siis eelduslikult nad ei räägi kaamera juures ja selline funktsioon ei hõlbusta nende leidmist, vaid kahjustab ülemääraselt muude salvestisele jäävate isikute privaatsust. 

Euroopa kohtu otsuses nr C-708/18 on öeldud, et töötlemise vajalikkuse tingimuse hindamisel peab vastutav töötleja näiteks hindama, kas piisab sellest, kui videovalve töötab üksnes öösel või väljaspool tavalist tööaega ning kas blokeerida või muuta ähmaseks videokujutised neis kohtades, kus videovalvet ei ole vaja. Nagu eespool öeldud, tuleb otsus vastu võtta hääleõiguslikul üldkoosolekul ja ei piisa juhatuse otsusest.

VALVEKAAMERATE KASUTAMISEST Loe lähemalt

Salvestisi ei või kasutada muul eesmärgil ning reaalajas jälgida ei ole lubatud. Kui kaamera on salvestanud õigusrikkumise, saab ühistu juhatus teha salvestisest väljavõtte ja edastada selle politseile. Samuti ei ole põhjendatud jagada kõigile korteriomanikele ligipääsu kaamerapildi jälgimiseks. Täiesti piisav, kui ligipääs salvestistele on maksimaalselt kahel juhatuse liikmel. Üldmääruse artikkel 4 punkti 2 alusel on töötlemine ka päringute tegemine ja andmete vaatamine ning ühistu liikmetel on õigus tutvuda kaamerate salvestiste jälgimisi kajastavate logidega, et kontrollida selles osas juhatuse tööd.

Näiteks, kui ühisele parkimisalale paigaldatakse kaamera ja juhul, kui toimub kellegi auto kahjustamine, siis selles osas on lubatud videosalvestise edastamine asjaosalistele, kui ühistu juhatus on eelnevalt tuvastanud nende õigustatud huvi. Aga kui ühistu juhatus kasutab kaamerat selleks, et jälgida millise autoga ja kellega koos keegi sõitis, siis enam ei ole tegemist turvalisuse tagamisega ja isikute vara kaitsmise eesmärgiga.

Samuti ei saa kaamera eesmärk olla näiteks õuealal (mänguväljakul) mängivate laste turvalisuse tagamine. Laste mänguväljakul kaamera kasutamine on suure riivega isikute privaatsusele (seal viibitakse pikemalt kui nt sissepääsu läbimisel hoone peauksest) ja selles osas ei pruugi olla oht kahjustada ühistu vara kaalukam isikute õigusest privaatsusele. Lisaks tuleb märkida, et lapsi peab valvama alati inimene ja kaameraga seda asendada ei saa.

Tihti paigaldatakse kaamerad prügikastide või prügimaja juurde kontrollimaks, kas õige ühistu liige kasutab oma prügikohta ja kas ei rikuta reegleid selles osas, et suuremahuliste jäätmete või ohtlike jäätmete panemisel ei pandaks neid olmeprügisse. Juhul, kui kaameraga tuvastatakse õigusrikkumine, siis on ühistul õigus vastav väljavõte edastada järelevalveorganile. Samuti saab nõuda isikult sisse regressi korras ühistule heakorra-alase korrarikkumise eest mõistetud trahv. Küll aga ei ole selleks otstarbeks kaamera abil lubatud kontrollida, kui palju isikuid võiks ühes korteris elada jms. Selgitame veelkord, et ka sel juhul võib salvestisi vaadata ja teha neist väljavõte alles siis, kui on ilmnenud rikkumine.

Enne kaamerate kasutamise üle otsustamist peab ühistu koostama dokumendi, kuidas toimub kaameraga salvestatud isikuandmete töötlemine. Dokumenti võib nimetada samuti kaamerate kasutamise korraks. Ühistu juhatus peab olema valmis väljastama nimetatud dokumenti väljapoole, kui keegi seda küsib, sest salvestistele jäävad ka kolmandad isikud.

Kaamerate kasutamisel peab ühistu enne nende paigaldamist välja panema teavitavad sildid, millel on kontaktandmed, kelle poole saab pöörduda, kui soovitakse tutvuda enda kohta kogutud salvestistega (vt videovalve sildi näidet korteriühistutele).

Kaamerate kasutamise eesmärk saab ühistutel enamasti olla vara kaitse ja õigusrikkumiste tuvastamine. Seadusest tulenev töötlemise alus on isikuandmete kaitse üldmäärusest tulenev õigustatud huvi. Arvestades asjaolu, et enamik ühistutel ei ole võrgulehte, kuhu saab suunata huvitatud isiku lugema kaamerate kasutamise korda, siis piisab, kui ühistu kasutab viite asemel teavitussildil nt lauset, et täpsemaid tingimusi saab küsida KÜ meiliaadressilt. Seega tuleb ühistul olla valmis selgitama kaamerate kasutamise täpsemaid aspekte meili teel.

Teavitussildil peab olema kirjas järgmine informatsioon:
  • mis on kaamerate paigaldamise eesmärk;
  • mis on kaamerate kasutamise õiguslik alus;
  • kes on vastutav töötleja
  • vastutava töötleja kontakt;
  • lisainfo kaamerate kasutamise tingimuste kohta ning kus nendega saab tutvuda.

Oleme loonud ka videovalve sildi genereerija, mille abil saab luua nõuetekohase teavitussildi. Genereerija asub siin. 

Andmekaitse Inspektsioon sekkub eraõiguslikesse vaidlustesse (eraisik versus eraisik) erandjuhtudel. Oluline on sunnijõuga sekkumine vaid juhtudel, kui olukord seda tõepoolest õigustab. Seega ei ole mõeldav, et riik peaks hakkama reguleerima igasuguseid isikutevahelisi erimeelsusi ja eraisikute kaameraid maha võtmas käima.

Naabri omavoliliselt paigaldatud kaamera probleem korteriühistus kuulub näidete hulka, mil inspektsioon ei sekku ning sellega peaks tegelema ühistu. Küll aga saame vajadusel sekkuda kui ühistu juhatus on kaamerad paigaldanud ilma üldkoosoleku otsuseta või kui ühistu ei ole kaamerate kasutamise kohta paigaldanud teavitussilte.

Kui tegemist on ühistu alal parkimisega, siis kaasomandi kasutamise reeglid, sh ühistusse territooriumil parkimise korraldamise saab otsustada ühistu üldkoosolek. Sel juhul sõlmitakse tavaliselt parkimise korraldamiseks leping eraparklast teenuse osutajaga ning ühistul tekib vajadus, et korteriomanikud esitaks autole numbrimärgi, mille alusel antakse vastavale autole parkimisõigus.  

Oluline on märkida, et selliseks parkimise korraldamiseks ei ole ühistul vaja teada, kas ja kes on millise auto tegelik omanik või kasutaja.

Ühistul ei ole õigust kontrollida autodokumente, kuna seal võivad olla ka kolmandate isikute andmed (nt autokasutajad). Ühistule peaks piisama sellest, et iga korteri omanik või tema poolt volitatud isik esitab parkimisõiguse saamiseks ainult vastava auto numbrimärgi(d).

Seega on põhjendatud koguda andmeid, milline korter on esitanud millise numbrimärgiga auto ning korteriomaniku kontaktandmed, kui ühistul on mingil põhjusel vaja ühendust võtta (nt toimub parkimisala koristus ja on vaja teatud ajaks autod eest ära viia). Kui aga mõni auto takistab teiste liikumist jms juhud, saab helistada politseisse, kes sel juhul ise vastava auto omanikuga ühendust võtab. Eraparklale võib ühistu edastada vaid parkimisõigust omavate autode numbrimärgid. Sealjuures tuleb veelkord rõhutada, et ühistu ei või esitada parkimiskorraldajale ühegi liikme isikuandmeid.

Ühistu ei või esitada parkimiskorraldajale ühegi liikme isikuandmeid.

Lisaks on nii liikmel kui ka kõigil teistel kolmandatel isikutel on õigus pöörduda ühistu poole enda isikuandmetega tutvumise nõudega IKÜM artikkel 15 alusel. Isik saab uurida, kas tema kohta andmeid töödeldakse ja lasta selgitada töötlemist puudutavaid asjaolusid või nõuda koopiat andmetest, mida tema kohta töödeldakse. Selle alusel peab ühistu isikule ühe kuu jooksul vastama ja väljastama, mis andmeid tema kohta töödeldakse. See tähendab, et isikule peab väljastama koopiad tema andmetest, mis ühistu tema kohta töötleb, sh põhjendama mis on töötlemise eesmärk ja õiguslik alus. See säte ei tähenda, et peaks väljastama koopiaid dokumentidest, mis küsija andmeid sisaldavad, vaid see annab ainult õiguse saada koopia (väljavõtte) teda puudutavatest andmetest.

Tavapärane enda andmetega tutvumise taotlus on seotud näiteks korteriühistus videovalve kaamera salvestisele jäämisega. Korteriühistu ei saa keelduda salvestise näitamisest või salvestisest koopia väljastamisest selle tõttu, et teisi isikuid ei saa salvestisel tuvastamatuks muuta. Alati saab kasutada ühekordselt nn isikute hägustamise ja vajadusel hääle tuvastamatuks muutmise teenust. Leiame, et selline isikute õigus peaks lisaks lühikeste säilitusaegade eelistamisele reguleerima ka otsust, kas üldse kaameraid kasutada. Seega, kui ühistu on otsustanud kaamerate kasuks, siis peab ka suutma kasutada vajadusel isikuid tuvastamatuks muutvaid tehnoloogiaid. Küll aga on põhjendatud nõude täitmisest keeldumine, kui isik ei esita eelnevalt väga konkreetset eeldatavat ajavahemikku, enda kirjeldust (nt riietuse kirjeldust) või võimalikku kaamerale jäänud tegevust jms.

ÜHISTU JA JUHATUSE KONTAKTANDMED

Soovitame kõikidel ühistutel üle vaadata, et ühistuga suhtluseks oleks loodud eraldi meiliaadress (soovitatavalt selline, kus nimetusest saab aru, millise KÜ-ga on tegu), mis on kantud ka äriregistrisse kontaktiks. Juhatuse liikmed ei peaks ühistu nimel suhtluseks kasutama oma isiklikke meiliaadresse, sest ühistul puudub kontroll ühistu nimel tehtud meilivahetuse üle.

Lisaks ei suuda ühistu juhatuse liikmelisuse lõppemisel tagada, et endine juhatuse liige oleks lõpetanud isikuandmete töötlemise. Juhatuse liikmetel on omavaheliseks suhtluseks vajalik vahetada oma isiklikke kontaktandmeid, aga ühistu liikmetele saab avaldada juhatuse liikmete isiklikke kontaktandmeid vaid nende eelneval nõusolekul.

Seega juhatusse kandideerimiseks on vaja esitada juhatuse liikme nimi ja isikukood, et äriregistris registreerida. Muude andmete teistega jagamine on vaid isiku nõusolekul (nt juhatuse liikme töökogemus või haridus, sh seadus ei näe ette mingeid haridusnõudeid). Samuti ei pea juhatuse liikmed olema nõus, et nende nimed jm kontaktid oleks avalikustatud hoone trepikojas.

Last updated: 19.12.2023